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万科进击物流:未来3年万纬物流搭起150万平冷链仓网

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【导读】2015年至今,仅4年时间,万纬物流仓储面积突破了1000万平米,冷链物流做到全国第一,速度之快确实令行业惊叹。

“为什么要进入物流这个行业?”万科董事局主席郁亮开玩笑说“因为我们有资源!”

虽然是一句玩笑话,但万纬物流从2015年正式推出开始,短短4年时间,仓储面积就突破了1000万平米,冷链物流做到全国第一,速度之快确实令行业惊叹。

万科集团首席运营官、执行副总裁张旭介绍,目前万纬物流主要有两大主营业务:高标仓、冷链。

据悉,万纬物流的核心业务覆盖全国45个主要城市,拥有136个物流园区,300多家客户,仓储规模超过1000万平方米。其中400万平米仓储已经投入使用,2019年预计有200万平米会投入使用,2020年预计还有300万平米继续投入使用。目前已经成为国内总规模第二的物流地产商。


走与普洛斯不一样的路

2015年万科物流地产发展有限公司百分百控股企业——深圳万科物流管理有限公司成立并推出了全新的业务品牌万纬物流。

2016迅速扩张,进驻全国20个主要城市,总建筑面积超过250万平方米。

2017年7月万科发布公告称,间接全资附属公司万科地产(香港)及其联属公司与厚朴、高瓴资本、SMG、中银集团投资有限公司组成财团,共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯的私有化。

转眼间到了2018年1月22日,普洛斯完成退市,万科与其他财团为收购普洛斯而设立的基金成为普洛斯权益的单一最大持有人。其中,万科作为新晋股东,出资金额约169亿元,比例占到21.4%,占比最高。

与此同时,万纬物流的步伐并未停止,根据万科2018年年度报告,其2018年新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。

而到今年上半年,万纬物流的仓储面积已经超越1000万平方米。

根据中商产业研究院发布的数据显示,截至今年一季度,普洛斯在国内所占市场份额达到33%,而万纬物流占比6.1%,虽有差距却已成为全国第二。

万纬物流总经理江炜之前在媒体交流会上,曾告诉罗戈网·物流沙龙,参与普洛斯私有化,极大的好处是学习了其先进的物流地产经验和运作模式。

据罗戈网了解,目前普洛斯高标仓与万纬的高标仓业务各种运作,并无过多交集,但江炜表示,两者也并不是竞争关系,会交流经验,遇到竞争也能很好地沟通。「仓库出租、厂房出租找仓小二」


高标仓:95%的客户进驻率

万科董事会主席郁亮很明确:投资普洛斯,不能让老大变成我们的对手,除此之外,把老大变成我们的朋友,然后进行差异化竞争,中国物流仓储市场需求并没有得到充分的满足,我们还有很多可以做的。

据戴德梁行测算,国内高标仓的供需缺口在1亿平米左右,一线城市高标仓资源更是紧缺。

在这样的背景下,万纬继变老大为朋友后,首先打出的差异牌:信息化、科技化、智能化。

目前,万纬与微软、杉树科技等企业已达成战略合作,深耕智慧物流。

江炜告诉罗戈网·物流沙龙,6月17日万纬与杉树科技还成立了一家万筹科技的技术公司。根据天眼查显示,万筹科技大股东为珠海万纬物流发展有限公司,占股60%。该企业主要从事物流信息化、算法优化相关业务。

前不久,被万纬视为高标仓网络重要智能试点的诸暨物流园开工,该项目将优先应用推广集WMS、TMS、OMS等智能系统于一体的一站式智慧物流解决方案。

万纬1000多平米的仓储面积,大部分仍在建设或尚未开工,真正投入使用的只有400万平米左右,江炜表示,预计2019年有200万平米交付投入使用,明年有接近300万平米投入使用。

其中已经投用的有380万平米达成租赁,客户进驻率接近95%。


冷链业务实现盈亏平衡

近期,万纬拿到了沃尔玛西南区的外包库,“我们第一个月就做到了(所有)外包库中第一名。温度控制、准确率等都是第一。”

万纬物流看到的另一条差异化之路在冷链。

江炜说:“冷链这个市场目前并不大,但我们看到增速很快。”

2017年中,万纬正式切入冷链物流运营,引入国际领先的冷链专业运营科技系统。

但万纬很快发现,做冷库事实上资源非常稀缺。江炜介绍,第一是位置最好要靠近市中心一些,第二是电的要求很高,用电量要视当地用电容量而定,所以大量用电需求需要特别报批,第三制冷技术一点也不低。

“如果这几个指标做好,一旦完成全国性布局,客户资源也相对匹配,那很容易取得市场地位,获得很高的市场占有率。”

2018年7月,万纬并购太古实业旗下太古冷链物流资产包。「仓库出租、厂房出租找仓小二」

根据国际冷藏仓库协会的数据,以仓储量计算,太古冷藏业务是全球第三大冷链物流运营商,在美国、澳大利亚、中国内地、越南及斯里兰卡等地拥有超过 50 座冷库,但计入上市公司太古公司业绩的仅有位于中国内地的7座。

短短一年,万纬拿钱买下了一批优质冷链仓。由此获得的不仅是稀缺资源,还有太古冷链成熟的运作方式,以及不少留下来的客户。

不过,万纬的这番操作同时引来的还有质疑声:这么亏损的业务,万纬能做下去么?

太古集团2017年年报显示,冷藏仓库业务全年亏损1.71亿港元(约合人民币1.45亿元)。

但江炜明确,万纬已经实现盈亏平衡,甚至开始盈利。

他介绍,主要有两大方面原因。首先是整体市场在前进,国内对进口食品的需求越来越旺盛。

另一方面则是客户拓展。“我们花费更多的时间和精力去拓展客户,目前绝大部分客户集中在国外品牌和商家。因为国外食品品牌对于品质要求更严格,而且也愿意为此支付成本。”

之前国内有一种误解——只有高端产品或者品牌要求全程冷链。万纬发现并非如此,一些低价的产品,例如土豆,肯德基和麦当劳的土豆都是全程冷链。

江炜称虽然万纬也在进行医药高端冷链的业务,但主要以食品冷链为主。“食品冷链上我们主要选择头部企业,例如水果方面褚橙、佳沛,已经是我们客户了,巧克力方面有费列罗等。我们一步一步来,一个行业一个行业去攻克,如果未来我们能把每个行业的头部前三名拿下,就能活得很好了。”


未来组建150万平冷链仓储网络

而在此基础上,江炜表示,万纬还看到了更多的机会。此前太古冷链更擅长的领域在港口,国际性跨境贸易业务较多。

相比之下万纬对国内和国外市场都会关注,同时增加了对城市中心的冷链配送关注。“因为我们观察到盒马、美菜等国内创新企业在城市内生鲜配送量也非常大。”

另一个维度上,江炜认为未来中国冷链中冷冻比例会上升。现在中国食材更多讲究活鲜,但从国外的经验来看,冻鲜更为安全。

一位冷链行业专家告诉罗戈网,如果观察大型城市管理,可以发现都是严禁活禽家畜屠宰的,城市内屠宰场基本都被关停,要求屠宰完成之后冷冻,以冰鲜的形式进城。

据悉,目前万纬物流在冷链干线上拥有自购冷链车十多台,合作车辆2000多台,这些外协车被要求连接到万纬的运输管理系统,实时回传路径和温度数据,以此实现全程管控。

冷链技术上,万纬物流组建了一个80多人的IT团队进行各项配套系统开发。

冷链仓储资源上,目前万纬物流已经投入运营的冷库面积高达30多万,在冷藏领域位列第一。在建的还有10多个项目。「仓库出租、厂房出租找仓小二」

江炜表示:“希望在未来3年把冷链仓库铺到全国,把全国各省市都打通,用冷链干线把所有地区都连接起来。”根据万纬物流之前的计划,将布点39个城市,50个仓储。假设每个仓能达到3万平米,那未来组建的就是一张150万平米左右的冷库仓储网络,贯通全国。


预计今年募集百亿资金扩张

当然,万纬物流目前采用的仍是“持有和运营服务”重资产模式为主的模式,资金压力不言而喻。

而根据其表现,其主要采取基金的运作模式去合作、并购、投资以及新建,以此获得迅速扩张。

就在不久前,9月3日,深圳证券交易所披露,万科万纬物流ABS获深交所受理。具体名称为“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”的债券,拟发行金额5.73亿元。

这被外界解读为万科对于物流业务的加码。事实上这样的操作,鼻祖是普洛斯,通过物流资产的证券化,将回收的资金用在物流地产的持续扩张上面,得以迅速膨胀、扩张,可能这也是万科参与普洛斯私有化后学到的经验吧。

据罗戈网了解,早在2017年10月,万科就发布过一只专业物流地产基金。当时万科发布公告称下属企业万科产业园、乾元晟投资、江苏信托、博裕物流、飞虹壹号拟共同投资设立一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业。该基金认缴出资总额60亿元。

而一年之后2018年12月,万科物流地产基金发生变更,拟最大参投方江苏信托退出,万科认缴出资额虽然下降,但总规模缩水到了30亿元,万科的出资比例反而提升到了34.16%。外界解读认为这是万科对物流业务的重视。

江炜告诉罗戈网,预计今年还将发行2支基金,共60亿元左右,今年整体的基金规模或达到100亿元。

“长期来看,未来我们都会采用基金的方式进行运作。”「仓库出租、厂房出租找仓小二」

作者 | 周艳青

来源 | 物流沙龙

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