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厂房抵押五大疑问:租到厂房才知厂房被抵押,还能继续租吗?

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一、什么是抵押?


抵押,在我们生活中很常见,比如:房屋抵押、车辆抵押等等。抵押,是指抵押人和抵押权人(债权人)以书面形式订立约定,不转移抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时,债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。


为了保证债权能够得到实现,债权人可以要求债务人提供抵押。当债务人不履行债务时,债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。


那么,抵押财产的范围包括哪些?不能抵押的情形有哪些呢?下面,仓小二详细为您介绍具体内容。



1、《物权法》规定的可以抵押的财产:


根据我国《物权法》第180条的规定,债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:


(1)建筑物和其他土地附着物;


(2)建设用地使用权;


(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;


(4)生产设备、原材料、半成品、产品;


(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;


(6)交通运输工具;


(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。


抵押人可以将前款所列财产一并抵押。



2、《物权法》规定的不得抵押的财产


但是,并非所有的财产都可以进行抵押。《物权法》第184条规定,下列财产不得抵押:


(1)土地所有权;


(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;


(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;


(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;


(5)依法被查封、扣押、监管的财产;


(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。




二、厂房能否抵押?


1、厂房能够抵押,只要抵押人是厂房的合法所有人便可以抵押。


2、以厂房抵押应该办理抵押登记:


担保法规定,办理抵押物登记的部门如下:


(1)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;


(2)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门。




三、厂房抵押给银行后,房东还能出租厂房吗?


没有被法院查封是可以的。


厂房抵押给银行,在银行贷款没有到期前,抵押人依然对厂房具有占有和使用权,银行只是得到了厂房的抵押权。


只要借款人能够按时还本付息,并不影响借款人对厂房的所有权和使用权。


但是如果借款人没有归还贷款,银行有权依法行使抵押权,要求法院查封扣押和拍卖厂房。


因此如果你准备租赁该厂房,应充分调查了解该企业是否经营周转正常,并有足够的偿债能力。



四、厂房抵押后出租,租赁合同有效,如果债务到期,房东还不了贷款,债权人可以没收厂房了吗?



在民法上,有一条重要的原则:买卖不破租赁。


1、厂房是房东的,在你租赁期间,房东可以抵押贷款,同时也有权出售厂房。当然如果出售厂房的,在同等条件下,你有优先购买的权利。


2、不管厂房的所有权人发生什么变化,你原来的租赁合同受法律保护。


3、如果债务到期,房东还不了贷款,债权人即可以行使对厂房的抵押权,可以法院拍卖厂房,可以变卖厂房,在同等情况下,承租人有优先购买权。


4、新接手的房东也必须遵守原租赁协议。这就是法律上关于买卖不破租赁的原则。


5、《物权法》第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。



五、工业房地产抵押时,作为估价人员应注意哪些方面?



1.一宗工业房地产往往是一个功能完整的不宜分割转让的整体。因此,为了防范今后可能出现的变现风险,应要求抵押人将某宗工业房地产进行整体抵押,而不是随意将其中部分房地产进行抵押。


2.对于相当数量的抵押工业房地产而言,土地使用权价值往往在房地产总价值中占有较大的比重。因此,为了防范今后可能出现的变现风险,特别应注意正确地把握估价对象企业拥有土地使用权的完全合法性及其土地使用权价值的客观合理性,并在估价结果中除了列出房地产总价值之外,还要明确、直观地列出土地使用权价值单价(万元/亩)和建筑物重置价结合成新的单价(元/平方米)。


3.由于工业行业类别繁多,除了标准厂房(多建在一些新兴工业园区和出口加工区,有标准的柱距、层高和楼面载荷等)具有较好的通用性外,大多数均为具有本行业特点的非标准厂房,通用性差。这些厂房在设计要求、建安造价、建筑物经济使用寿命等方面都有极明显的差异。加上不同行业的工业房地产对区位、交通、基础设施、厂区占地面积和总体设计,以及地质、水文条件等,均可能有不同要求。一般地说,工业房地产如要进行处置,其局限性较大,变现能力较差。


4.有些企业部分设备和设施的建造安装,是和厂房的建造安装同时进行的,如某些重型设备的基础是和厂房的基础连为一体的,某些医药、化工类企业的部分管线与温度调控设施是和厂房建筑结构连为一体的。因此,在估价中应慎重确定其抵押价值和变现能力,注意区分厂房价值和设备设施的价值;如未作区分,应特别加以说明。


5.相当多的工业企业,特别是集体所有土地上的工业企业,通常在其厂区范围内都有一些无证建筑,而有些银行和企业往往要求在整体评估一宗工业房地产的同时,顺便评估这些无证建筑的价值。


在这种情况下,估价人员为了防范估价风险,合理确定估价对象抵押价值和变现能力,首先应根据估价的合法原则,向抵押人明确说明这类无证建筑不属于估价范围;其次,在估价报告中,应明确披露哪些建筑物属于无证建筑,并列出有证房地产的估价结果,对无证建筑物的重置价结合成新只提供咨询性参数的价值。


6.在考虑工业房地产抵押风险时,银行部分信贷人员除了考虑作为抵押物的工业房地产的抵押价值外,更多考虑的是作为抵押人的工业企业的历年经营业绩、业务发展前景、实际还贷能力、企业资信等级以及有无区财政担保等,即企业还贷能力。


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