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库房或厂房出租过程中遭遇政府拆迁,相关补偿费用应归谁所有?

首先在仓库/厂房遇上拆迁问题时,可依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》依法获取相应补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(总则)第二条规定

为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(补偿)第十七条规定

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

但房屋补偿一般是给予所有权人的,承租方不享有该笔钱款。

停产停业损失的补偿和搬迁临时安置的补偿可按照与房主签订的《房屋租赁合同》约定享有拆迁赔偿。

除此之外,还有许多地方性法规、规章和规范性文件等,都对征收国有土地上或集体土地上单位、个人房屋和其他不动产的拆迁补偿问题进行了进一步的细化规定。

由上可以明确的是:不管是单位(本文尤指各类工厂、养殖场、企业等)还是个人,都出于其个人财产权利因征收行为受到影响的原因,而获得争取拆迁补偿的权益。也就是说,被拆迁人取得补偿的基本前提之一是征收行为与被拆迁人原本享有的财产权利等有利害关系。

对于租赁仓库/厂房的企业来说,土地甚至地上附着物(包括建筑建设厂房等)的所有权都可能不是自己的,面临拆迁时自己究竟享有哪些合法权利,又该如何争取合理补偿就是相对更为复杂的问题。

关于不动产部分的补偿,分情况来说:

如果企业是租赁土地后在土地上自行建设厂房的,且并未与土地出租方达成退租或拆迁征收时企业放弃这部分建筑建设的相关权利、利益的,那么对于被征收厂房部分的拆迁补偿应归属于企业;如果包含厂房在内的主体建筑都是企业从出租方手中租赁来使用的,那么企业能够获得的仅是针对企业在实际占地经营过程中的添附物或者扩建部分的补偿。

关于企业动产及搬迁费用补偿:

对于企业不可搬迁并重新投入使用的机器设备的毁损重置费用,可搬迁机器设备的折损费用及其他因征收拆迁丧失功能的其他财产的损失,企业有权主张并取得相关的补偿。对于因搬迁可移动的机器设备、附属设施、生产物料等产生的搬迁费用,以及临时中转安置等产生的费用,企业有权主张相应的补偿。

关于停产停业损失和其他奖励费用补偿。企业作为实际占地经营者,在拆迁时必然会产生相应的停产停业损失,如果企业的经营注册地登记在被拆迁地,那么企业依法能够得到相应的补偿。但实践中比较复杂的情况是,如果出租方在地方房产管理部门办理取得了出租许可,那么出租方的出租行为也属于一种经营行为,征收也导致了出租方的经营行为的中止中断,此时出租方也承担了一定的停产停业损失,此时企业就需要和出租方对停产停业损失部分进行分割。

明确了以上可争取的权利之后,企业还要知道该如何让理论变为现实的补偿。

实践中企业面临的第一个难题就是该如何证明自己具有接受补偿安置的主体资格,并与拆迁征收行为具有法律上的利害关系。根据本文开头列举的相关法律规定内容,对于并非厂房的所有权人的企业来说,其并不是严格意义上的被征收人,企业需要通过一些法律程序,如针对租赁合同提起相关诉讼等,证明自己与拆迁征收行为有利害关系,自己作为利害关系人有权参与意见,至此再与出租方协商相关补偿费用。

(以上仅供参考,具体情况以相关律师为准)

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